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2015年9月16日 星期三

補價易唔易?


昨天,香港按揭證券有限公司宣布與八家銀行攜手推出補價易貸款保險計劃(補價易),協助50歲或以上的香港資助房屋 (下統稱 居屋”) 業主補地價。政府提倡此計劃的目的是希望釋放居屋的價值,鼓勵業主善用閒置的居屋,我們不妨分析一下計劃是否值得參加。

假設申請人65歲,獨自申請此計劃。
樓價: $3,000,000
借款: $888,600
所需補地價金額 (30%) : $900,000
差額: $11,400

$888,600的貸款換取以下的選擇,大家覺得是否值得?


1. 出租物業
租金收入: 每月$12,000 / 每年$14.4

額外成本: 每年約$43
i. 浮息P-2.5 30年定息4.5,其後P-2.5
p-2.5 (2.5%)= 每年 $22,215 4.5% = 每年$39,987 (以下取中間數$3萬計)
ii. 首次申請保費: 物業價值2% (一次過) = $6
iii. 按揭保費年利率1.5% = $13,329

每年淨現金流 = $14.4 - $3 - $13 = 10.1

2. 出售物業
以補價易於自由市場出售物業是畫蛇添足的。一、現時業主於自由市場放售的話,未必需要一筆過先補地價,可以安排買賣雙方確認交易後,再一次過進行補價及出售的程序。二、這個選項與白居二互相矛盾,令綠、白表市場的定價更混亂。

3. 釋放樓宇價值,承造新按揭 (未證實)
居屋比私樓失色的其中一項就是不能re-finance按揭,變相只能「供死會」,需要資金周轉時彈性較低。如果此計劃可以提供一個渠道讓居屋業主造新按揭的話絕對是好消息。

三個選項之中,我認為只有出租物業是最合理的,惟需注意以下風險:
1. 新增的大筆補價貸款總有到期日,未能還款的話居屋會變銀主盤
2. 業主離世的時間點難以預測
3. 加息後租金收入減少

當業主離世時要贖回居屋的話繼承人是需要清還貸款,而今次計劃並未有提及銀行會否就此提供融資方案,即意味要贖回的話是可能要一筆過還款的。以上述例子計,萬一業主不幸離世,要贖回居屋就要一下子還款$888,600,有心贖回居屋的話必須及早未雨綢繆,安排不當的話是很難支付這筆突如其來的還款的。

理論上,如果出租的時間夠長, 租金的收入應該足夠贖回居屋。假設參加補價易時有贖回居屋想法的話,建議是將額外的租金收入存起,作為贖樓的備用金。這樣就可以借助貸款的槓桿輕易將居屋餘下的業權收回,並且賺取額外的租金收入。我們假設業主於80歲時百年歸老,選擇出租物業的話共賺取15年租金收入,到時要清還補價易所借的貸款應該輕而易舉。

當然以上假設是以長遠投資角度看,年老的業主是否會花這麼多心思為下一代打算去贖回餘下業權?另外,如果出租居屋的話,業主又是否有另一自住物業?要另行租住小單位的話又因利息、保費等支出大大減低每月的淨現金流入,未必能藉此改善生活質素,亦對往後贖回居屋的安排大為不利。

由於計劃剛推出,加上未知數甚多,相信反應不會太過熱烈。但長遠計,亦不失為一個「回購」居屋的新招式,相信與安老按揭一樣,需要花較長時間向市民介紹及宣傳方見成效。有興趣參加的業主及家庭亦需做好財務計劃,預先商量好以上可能面對的各種問題,以免因小失大。


(以上數字及理據僅屬本人假設,只供各讀者參考。進行任何投資計劃前,應自行深入了解及評估風險,選擇合適的投資產品)

11 則留言:

  1. 對某些老人家較有用,但我不會這樣用資產。

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    1. 總算多個選擇...但計劃太多限制,條數好難計

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  2. 如果居屋仍然自住,不值得去補地價。
    如果居屋空置,補地價後出租賺取生活費用合理,毋須考慮百年歸老後的安排,相信居屋繼承人自會有能力處理,由於已經補地價,再造按揭的問題應該不大。

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    1. 沒錯,暫時看來受惠的只是少數,但此計劃一開先例後,居屋的價值更上一層樓。合資格的年青人好好計劃一下的話,居屋絕對是進可攻退可守的置業選擇。

      反而我對計劃的成效存疑,在此高樓價的環境下,空置的居屋會多嗎?近年乘著政府的「白居易」計劃,二手居屋的價量均創新高。有意套現居屋的業主大概早已出售居屋另作投資,又或以「其他途徑」出租單位。我又不認為「補價易」的條件十分吸引,恐怕難以推動居屋業主行動。

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    1. 我亦有此同感,因計劃只限50歲以上人士申請。

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  4. 有班白表唔使補水, 其實好難說服人喎

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    1. 聰明人可善用政策抽水。今次政府將計劃包裝成「增加供應」為目的,反對聲音近乎零。

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  5. 我現居於已補地價居屋,可出租,可加按套現,的確很靈活,但補地價應該要及早補,並要看準時機(樓價低時) ,如果到了50歲,還要做按揭,我就不太認同,還是留來自住吧,若想投資出租物業私樓會較好。

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    1. 謝謝森兄提供業主角度的想法,帶出了很重要的一點。假設業主同時持有居屋及私樓並有自住其一的需要。按道理應該會選擇自住居屋,放租私樓,何苦要額外付出成本為居屋補價,而自住私樓?除非...居屋的租金回報比私樓可觀吧。

      另外,亦有說當樓價低迷時,居屋業主會選擇投資於另買私樓而非補地價之上,不知森兄是否同意?

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    2. 我認為補地價所需的錢和另買私樓差距很大,有能力當然另買私樓收租好。

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